问题——市场仍处修复阶段，信心与交易需要“再加一把力” 今年以来，上海房地产市场延续企稳修复态势，但春节后交易回暖仍受多重因素影响：一方面，部分家庭改善与置换上保持观望，等待政策明确信号；另一上，外来人口回流与新市民安居需求增加，但购房资格、贷款能力与税费负担等现实约束仍较突出。业内认为，“稳市场、稳预期”的基调下，更释放刚性和改善性需求，需要政策在门槛、成本与预期三端协同发力。 原因——政策组合聚焦“三降一扩”，对准痛点精准施策 2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等部门联合印发《关于改进调整本市房地产政策的通知》，并自2月26日起实施。政策要点集中体现在以下上： 一是限购条件进一步优化。非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税缴纳年限由3年缩短至1年；社保满3年的非沪籍家庭或成年单身人士可在外环内增购1套；持有《上海市居住证》满5年的群体，可不再提供社保或个税证明即可按规定购房。该举措被市场视为对“长期居住、稳定生活但社保缴纳不连续或不在沪缴纳”的人群补齐制度通道。 二是提升公积金支持力度。公积金贷款额度上调，并对绿色建筑等项目给予额度上浮，意在增强首套和改善群体的购买力，推动居住品质提升。 三是配合税负优化与成本减轻。房产税暂免征政策口径进一步调整，叠加信贷、公积金等因素，有助于降低部分家庭的综合置业成本，改善入市预期。 影响——数据与一线反馈显示热度回升，需求表达出现“加速键” 政策落地时间不长，但市场端反应较为迅速。上海链家研究院数据显示，2月25日新政公布当日，贝壳/链家平台日活跃用户量较前一日上升36.8%；二手房带看量环比增长122%，新房带看量环比增长106%。与1月工作日日均水平相比，2月25日至26日平台日活跃用户量上升42.8%，二手房线上咨询量上升81%，新房线上咨询量上升156%。研究人士分析，这反映出节后需求回流与政策利好形成共振，带动看房与决策提速。 记者在浦东、闵行等区域采访了解到，门店带看、议价与签约节奏较节前明显加快。多位经纪人员表示，新政对购房资格的扩围，尤其是“居住证年限可替代社保或个税证明”的调整，让一批长期在沪生活、从事个体经营或跨城市就业的人群重新进入市场。一些购房者在政策发布后加快看房进度，遇到合适房源便迅速锁定。 新房市场亦出现积极变化。部分中心城区项目延长接待时间、推出阶段性优惠以承接客流；有开发企业披露新政后短期内成交金额明显增长。闵行颛桥一处项目销售人员介绍，新政实施后到访量提升约三成、成交量实现倍增，个别客户在政策出台当日便请假看房并完成认购。业内普遍认为，公积金提额与绿色建筑额度上浮等安排，释放出“支持买得起、更支持买得好”的政策导向。 此外，市场预期也在微调。一线经纪人反映，随着需求回流，部分业主报价出现试探性上调，但整体交易仍以理性议价为主。机构认为，当前更关键的是成交量的持续修复与价格预期的稳定，短期波动仍需观察后续供需匹配情况。 对策——坚持“房住不炒”底线，政策落地与市场秩序需同步巩固 受访人士建议，下一阶段应在推动政策红利有效传导的同时，着力稳定市场运行： 其一，强化政策解读与服务衔接，提升办事效率。对居住证年限认定、公积金额度调整、税费政策适用等，需通过标准化指引减少信息误差，降低交易摩擦成本。 其二，提升供给结构与品质导向。通过增加适配刚需与改善需求的产品供给、完善配套与交付保障，推动市场由“量的修复”向“质提升”转变。 其三，加强风险防控与市场监管。对哄抬房价、虚假宣传、违规中介等行为保持高压，维护公平交易环境，防止短期热度演化为非理性波动。 前景——“小阳春”可期但更看重持续性，城市吸引力仍是根本支撑 上海链家研究院对应的负责人表示，随着返沪人员增加，后续带看量有望保持稳步上行，回暖趋势或进一步巩固。综合业内判断，在政策组合发力、人口与产业吸引力支撑、改善需求逐步释放的背景下，上海市场有望迎来春季交易活跃期。但能否实现更稳固的修复，仍取决于购房者收入预期、信贷环境、供给节奏以及城市公共服务与产业发展对长期居住的承载能力。
房地产市场的平稳健康发展，既需要精准的政策调控，也离不开市场主体的理性预期。上海此轮政策调整在坚持“房住不炒”定位的前提下，结合城市实际优化调控措施，更强调针对性与可操作性。从短期反应看，政策带动了合理住房需求释放，市场信心有所回升。但要实现更长期、可持续的企稳，仍需供需两端协同发力：在更好满足居民住房需求的同时，加强风险防范与秩序维护，避免市场过热，推动房地产向更稳定的新发展模式平稳过渡。