问题——市场是否真正回暖，回暖基础是否牢固？ 今年以来，多地房地产市场出现边际改善；部分城市新房去化速度加快——二手房成交活跃度回升——热点区域土地市场也出现高溢价。最新数据提供了深入观察：2026年2月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市数量增加，二手住宅价格环比上涨与持平的城市数量也有所增多，同时多数下跌城市的跌幅收窄。价格变化通常滞后于成交端，这个信号说明市场经历较长时间调整后，正从“筑底”走向“企稳”的早期阶段。但也要看到，行业整体仍在修复过程中，回暖并不普遍，也不同步。 原因——政策引导与需求释放叠加，结构性动力更为突出 一是宏观政策预期更稳定。政府工作报告对房地产工作更强调“稳定”，在稳定预期、引导市场主体行为上释放了清晰信号。各地结合实际优化调控，部分城市推出支持合理住房需求的措施，观望情绪有所缓解。 二是核心城市需求韧性较强。人口集聚、产业基础和就业机会，使一二线城市尤其是核心板块具备更稳的需求支撑。利率变化、供给结构调整与产品迭代等因素带动下，改善型需求更可能率先启动，推动成交回升并逐步向价格端传导。 三是供求关系阶段性再平衡。前期房地产投资下行，导致部分城市新增供应放缓；同时企业普遍将“去库存、保交付、降负债”放在优先位置，推盘和拿地更谨慎。在供给收缩与需求逐步恢复的共同作用下，一些热点城市出现“量先行”的变化，进而带动价格指标改善。 影响——市场分化延续，行业调整与修复并行 从城市表现看，房价环比上涨的城市多集中在一二线或热点城市，新房和二手房均呈现“核心先行”的特征。二手房上，从此前部分月份的“普遍下行”，转为少数城市上涨、更多城市跌幅收窄，说明存量市场预期有所修复，购房者对价格快速下探的担忧在减弱。 从行业运行看，价格端出现积极变化，但投资、销售面积等指标仍处下降区间，企业资金链修复和债务压力缓释仍需时间。多数企业仍以稳现金流为先，投资端是否重启往往取决于负债水平回落、销售回款改善以及融资环境变化。土地市场的局部升温，也意味着资源进一步向优质地段、优质项目和优质企业集中，行业分化可能加深。 对策——以稳预期为核心，因城施策与风险防控共同推进 在当前阶段，稳市场关键在于稳定预期、稳定供给和守住风险边界。 其一，继续落实因城施策，支持刚性和改善性住房需求，畅通交易链条，避免市场再次陷入“预期走弱—成交萎缩”的循环。 其二，优化供给结构，引导开发企业围绕改善型、品质型需求提升产品力，推动住房供给从“规模扩张”转向“品质提升”。 其三，守住风险底线，持续推进保交付、稳融资和债务风险处置，保护购房者合法权益，稳定市场信心。 其四，推动租购并举和保障性住房体系建设，更好满足多层次居住需求，增强市场的长期韧性。 前景——企稳信号已现，但全面回升仍需时间与条件 总体来看，房价环比上涨城市数量增加、跌幅收窄，是市场企稳的重要信号，但不代表进入普涨周期。短期内，“结构性复苏”仍将是主线：核心城市、核心板块有望延续成交与价格的边际改善，部分二线城市可能跟进；而库存压力较大、人口流入不足或产业支撑偏弱的三四线城市，修复周期或更长，成交与价格企稳仍需时间。后续能否持续改善，仍取决于居民收入预期、就业形势、信贷环境、供给结构调整以及企业风险出清进度等多重因素。
房价上涨城市数量增多与跌幅收窄，反映房地产市场在政策引导与供需再平衡作用下出现边际修复，但“稳”仍是主基调，“分化”仍是关键特征。推动市场实现真正意义上的止跌回稳，既要把握积极信号，也要做实保交付、稳预期、优供给等基础工作，在稳定中促转型，在转型中培育高质量发展动能。