广发新城吾悦REIT这次申报出了点问题，你看它虽然估值达到了21.43亿元，但发行规模只有16.25亿元，结果还是得去借5.2亿元的钱。粗略一算，这部分借来的钱占了账面价值的34.67%，杠杆率直接冲到了34.48%。这可是严重超出了中国证监会规定的20%上限，简直就是在违规办事！ 按照证监会的规定，基金总资产不能超过净资产的140%。除了这条红线，要是借款金额超过了净资产的20%，也是绝对不允许的。可这个项目偏偏直接把杠杆用到了超过一半的程度。 我们来做个压力测试看看：如果估值稍微往下掉一点，再碰上二级市场大回撤，借来的那5.2亿杠杆资金占比很可能就会超过40%。到了这个份上，基金总资产自然就超过净资产的140%了。按规矩说这时候不能再借钱了，基金经理还得赶紧向证监会报告。 你看它账面根本就没有那么多现钱来还债。一旦出现情况，很可能就得卖资产来还钱，到时候麻烦可就大了。除了这次操作上的硬伤之外，项目本身的质地也不太行。 而且它不光是申报材料有水分的问题。如果估值真的往下掉了或者是NOI开始下滑，高杠杆的风险就会彻底爆发。这种情况下资金链很容易断掉，甚至还得启动外部救助或者直接处置资产来填坑。 对投资者来说这绝对不是什么好消息。