围绕房地产行业深度调整背景下的企业经营韧性与风险化解路径，万科披露的2025年度业绩预告释放出两条关键信息：一方面，保交房任务推进与交付效率提升，为稳定市场预期提供支撑；另一方面，在开发结算走弱与资产减值压力叠加的情况下，经营服务业务对现金流与经营基本盘的托举作用进一步凸显，但风险出清仍处在关键阶段。
问题：开发结算走弱与利润承压并存，经营“稳”与业绩“亏”形成反差。
公告显示，2025年公司交付房屋11.7万套，整体完成近两年需交付量约70%，其中1.6万套实现提前30天交付、约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌等多地项目实现100%收房。
在交付端保持稳定的同时，公司预计年度业绩出现亏损，引发市场对企业盈利结构与风险暴露的关注。
这一“交付量较大但业绩承压”的组合，反映出行业从增量扩张向存量运营切换过程中，房企利润形成机制的变化：交付保障是底线任务，而利润修复需要更长周期、更深层的结构调整。
原因：盈利下滑由多因素叠加驱动，核心在于结算结构与资产质量的阶段性压力。
公司在公告中将原因概括为四个方面。
其一，房地产开发项目结算规模明显下降，毛利率仍处低位。
2025年结算利润主要对应2023年、2024年销售项目及2025年消化的现房和准现房库存，其中部分项目地价获取成本偏高，导致结算毛利总额减少。
其二，随着业务风险敞口上升，公司新增计提信用减值和资产减值，反映在行业调整期对资产质量和回款安全的审慎评估趋严。
其三，部分经营性业务在扣除折旧摊销后出现整体亏损，同时存在部分非主业财务投资亏损，说明在从“重开发”向“重运营”过渡中，部分业务尚未完全跑通盈利模型。
其四，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，体现出市场定价偏谨慎、资产处置面临折价压力。
综合看，上述因素共同指向一个现实：行业下行阶段，高成本库存与审慎计提会拉长利润修复周期，企业需要以更稳健的现金流与资产处置节奏换取安全边际。
影响：交付与运营稳住基本面，但盈利与风险指标对融资与信用仍构成约束。
交付端的稳步推进，有助于维护购房者权益和企业口碑，也是稳定项目现金回流与减少纠纷风险的重要前提。
经营服务业务的稳健表现，则在一定程度上对冲开发端波动。
公告信息显示，截至2025年三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳；长租业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%；物业业务上半年在管住宅项目超4400个、商企项目超2500个；物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，冷链业务规模居前，高标仓储稳定期出租率86%；商业业务客流与销售稳步增长，整体出租率92%。
这些数据表明，公司在长租、物业、物流、商业等板块形成一定规模效应与运营基础。
与此同时，亏损与计提带来的财务报表压力，可能影响企业在资本市场与金融机构端的信用溢价与融资成本，资产处置折价也提示存量资产盘活需要更精细的定价与更强的运营能力支撑。
对策：以保交房为底线、以现金流为主线、以协同为抓手，推进风险出清与业务转型并行。
从政策环境看，国家层面持续推进保交房相关政策举措落地，各地在资金协调、项目推进和风险化解方面形成合力，有利于企业集中资源完成交付任务。
公司层面，稳定流动性和强化协同成为关键。
据公开信息显示，大股东深圳地铁集团累计向万科提供超过300亿元股东借款，借款条件优于市场水平，缓解流动性压力。
更重要的是，支持不仅体现在资金端，还体现在业务协同：深圳地铁置业与万科旗下长租品牌泊寓签署租赁运营框架协议，推动住房租赁领域合作深化；双方还开展“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行。
上述协同尝试，一方面有助于拓展运营场景与提升效率，另一方面也为企业从开发逻辑转向“运营+服务”逻辑积累可复制经验。
下一阶段，企业仍需在三方面发力：其一，继续提升交付组织能力与工程品质，减少新增风险；其二，加快存量资产盘活与负债结构优化，以现金流安全为先；其三，聚焦主业与高确定性运营板块，审慎管理非主业投资波动。
前景：行业企稳修复取决于需求恢复、库存出清与金融支持的协同，企业竞争将更多体现在运营能力与风险管理能力。
当前房地产市场仍处调整期，短期内“以价换量”、库存消化、资产重估等因素可能继续影响利润表现。
随着保交房政策持续推进、住房租赁与城市更新等领域需求释放，具备交付能力、运营能力与资本结构调整空间的企业，有望在市场出清后获得更稳定的经营节奏。
但需要看到，经营服务业务虽然提供了更平滑的收入来源，其规模化、精细化与盈利能力提升仍需时间验证，特别是在折旧摊销、资产效率与成本管理方面的改善，将决定其对集团利润的实际贡献度。
总体判断，未来一段时期内，行业将从“规模竞赛”转向“现金流与信用竞赛”，企业之间的分化将进一步加深。
万科的年报数据犹如行业晴雨表，既折射出房地产市场的深刻变革，也预示着新发展模式的孕育成长。
在"破"与"立"的转换期，企业的战略定力、股东的鼎力支持与政策的精准调控，正共同书写着中国房地产业转型升级的新篇章。