问题——挂牌价“集体转向”，修复迹象减弱 节后市场进入传统交易恢复期，但价格端率先显现调整压力。机构监测数据显示——2月23日至3月1日当周——全国二手房挂牌价整体由升转降：一线城市环比回落0.89%，二线城市回落1.42%，三线城市回落0.66%。一线城市中，深圳由前一周上涨转为下跌2.96%，波动幅度较大；北京、上海、广州亦出现不同程度回调。部分此前表现相对坚挺的二线城市同样走弱，天津、青岛、杭州分别回落3.14%、2.33%和1.62%。在重点监测的9个二线城市中，当周仅福州微升0.18%，上涨城市数量较前一周明显减少。拉长时间观察，价格同比降幅仍在扩大：二线城市同比回撤约9.91%，一线城市约8.68%，三线城市约7.15%，反映市场修复基础仍不牢固。 原因——节日效应消退与预期修正叠加，价格再度承压 业内人士认为，此轮挂牌价回落与多重因素涉及的：一是春节期间线下看房、议价活动减少，节后挂牌集中上新、业主报价更趋理性，带来短期“量增价调”；二是前期部分城市出现的连续小幅上扬，更多源于节前少量成交与个别业主试探性提价，随着供需回到常态，价格回归真实成交约束；三是居民收入与就业预期、持有成本、学区与置换链条等因素仍在影响购房决策，买方更强调性价比，议价空间扩大；四是新房与二手房之间的替代关系继续强化，部分区域新房供应节奏、促销力度与交付确定性，也影响二手房挂牌定价。 影响——成交端回暖但结构分化突出，“以价换量”特征显现 与价格走弱形成对照的是，成交端出现恢复。2月27日至3月5日当周，15个重点城市二手房成交面积环比增长约4%，结束节前连续三周下行；与2024年春节后同期相比，成交面积增长约21%。一线城市二手房成交修复更为明显，北京、上海、深圳当周合计环比增长约12%，其中深圳、上海、北京分别增长18%、13%和10%，同比增幅约24%。这表明，在核心城市、核心板块，价格调整到位的房源更易促成交易，改善性需求也在逐步回补。 新房市场则表现偏弱。一线城市新房成交当周环比下降约44%，成交规模仅为去年周度高点的约三成；北上广深环比降幅在26%至63%不等，同比整体回落约29%，其中广州、深圳同比降幅接近或超过一半。二线城市新房成交环比虽有约8%增长，但部分增长来自个别城市阶段性集中供货拉动，核心二线如成都、青岛、苏州等当周反而下滑。三线城市成交相对平稳，二手房同比仍有增长，但新房同比仍偏弱。总体看，市场呈现“二手房以价促量、新房修复偏慢”的分化格局。 对策——稳预期、优供给、畅流通，推动市场回归良性循环 多位受访人士表示，下一阶段应更注重系统施策：在需求端，继续支持刚性和改善性住房需求，优化信贷服务效率与利率定价，降低合理置换成本，促进“卖旧买新”链条顺畅运转；在供给端，提升新房供给质量与交付确定性，推动产品结构与人口、产业、通勤圈匹配，减少同质化竞争；在交易端，完善二手房交易流程与信息透明度，强化税费、按揭、过户等环节协同，降低交易摩擦成本。近期上海出台相关楼市措施，市场普遍关注政策传导节奏。从当周数据看，无论二手房还是新房，政策尚未带来“立竿见影”的放量，说明预期修复仍需时间累积。 前景——市场仍处筑底调整期，关键看信心修复与供需再平衡 展望后市，短期内挂牌价可能仍将围绕成交展开调整，核心城市优质房源更具韧性，非核心区域或面临更大去化压力。随着各地因城施策持续推进、交易旺季到来以及改善置换需求释放，成交有望保持修复，但价格全面回升仍需就业收入预期改善、库存去化进度加快及新房供给质量提升等条件共同支撑。总体而言，房地产市场正由“普涨普跌”转向“结构性分化、分层修复”，考验的是政策连续性与市场信心的双向互动。
当前房地产市场的分化格局，既反映出供需关系的深度重构，也预示着行业转型的必然趋势。在"房住不炒"的基调下，市场正逐步挤出泡沫回归理性；精准运用政策工具与完善长效机制，将成为平衡市场波动、促进健康发展的重要抓手。对购房者来说，理性看待短期波动，把握真实居住需求，方能在市场调整中找准定位。