最近，成都楼市流传着一个引人注目的消息，一个女士用首付110万、贷款220万的方式，总共花费330万元，一口气在城里买了8套老破小。她简单装修后将房子租出去，每月租金收入2.1万元，而月供却只有1.4万元。这就意味着租金覆盖月供后，每个月还能剩余接近7000元的净现金流。这个例子让很多人坐不住了，认为这就是现实版的“以租养贷”躺赢剧本。天津也有一位李先生直接用350万元现金购买了7套核心区的老房子，每个月租金收入大约1.5万元，年化回报率大约5%。这个数字在如今银行定期存款利率不到2%、理财也不保本的情况下显得非常亮眼。过去几年，大城市的老破小价格掉了三四成甚至更多，一翻新后的“翻身成香饽饽”，吸引了许多投资者的关注。一套五六十平的两居房价格可能只有五六十万元，门槛降低了很多。更重要的是房价下跌后租金并没有大幅下降，租售比变得更好看。年租金除以总房价可以达到4%、5%甚至更高。这样的收益率让很多稳健型投资者心动不已。 然而这个风潮背后其实是一批投资者的无奈选择。股市波动大、心脏受不了、信托理财刚兑打破、银行存款利率低得可怜等因素迫使投资者转向房地产。他们认为砖头水泥实在看得见摸得着，地段熟悉、租金能打到卡上的踏实感更让人安心。 但是真的像账面上算得那么美吗？其实这里面水很深。以租养贷只存在理想状态中，现实中的麻烦事很多。老房子有二三十年历史了，水管电路老化、防水层失效等问题随时可能出现。租客一个电话打来就可能要维修一次几千甚至上万元出去了。还有流动性风险，卖掉老破小很难快速卖掉还能按照你想的价钱卖掉。很多人梦想着拆迁一夜暴富也不太现实了。 现在政策风向早变了，“城市更新”成为主流理念。“留改拆”并举主要是以改造提升为主。那些大拆大建时代的好事少了很多。地方国企开始统一收购一些存量老房子改成保障性租赁住房进行托底但也压着未来涨租金空间。 微观层面来看如果小区里面全是租客而不是自住业主那么人气就会变得不同公共楼道脏了也没人主动扫邻里之间相互不认识社区活动也没人参加。 总之别被表面现象迷惑眼睛里面还有很多问题需要考虑清楚才能做出明智决策。