九龙仓集团日前公布年度业绩，体现为多层面的变化。集团全年实现扭亏为盈，股东应占盈利为5000万港元，较2024年同期亏损32.24亿港元明显改善。基础净盈利达41.04亿港元，同比增长46.68%，显示集团通过调整业务结构、优化资产配置带来成效。业绩改善的主要原因之一是减值拨备显著下降。集团对内地发展物业的减值拨备由2024年的20.18亿港元降至8.39亿港元，反映对应的资产经重新评估后压力有所缓和。不过，这也折射出内地房地产市场仍处于深度调整期。集团主席吴天海表示，上海、北京、深圳等一线城市已出现明显供过于求，二线城市情况更为严峻。为应对下行周期，集团数年前已开始进行拨备，并采取较为保守的估值取向，强调“与其高估，不如低估”。此做法短期内压缩利润空间，但有助于降低系统性风险暴露。香港物业业务成为期内亮点。期内香港物业收入达11.4亿港元，同比增长154%，营业盈利上升66%至2.87亿港元。吴天海指出，香港物业正进入收成阶段，可在一定程度上对冲内地业务回落。尽管新财政预算案将1亿港元以上住宅物业交易印花税上调至6.5%，提高购房成本，但集团对香港住宅市场仍持审慎乐观看法，并表示在没有财政压力的情况下不会急于出售手上项目。更值得关注的是，吴天海提到地缘政治变化可能为香港带来阶段性机会。中东局势的不稳定，初步促使部分人才和资金回流香港，一些原本计划离港的人士最终选择留下，显示香港国际金融中心的韧性与吸引力。但他同时提醒，新加坡等地也在积极争取相关资源，香港需要在竞争中“自强不息”，持续改善营商环境与公共服务。港口业务的压力更为直接。现代货箱码头香港吞吐量减少6%至330万个标准箱，分部整体收入下跌3%至21.28亿港元，营业盈利下跌12%至2.78亿港元。背后原因在于大湾区港口竞争格局已发生变化。五至十年前，香港在南中国地区港口市场的占有率仍超过三成，如今已降至不足20%；深圳区域码头约占南中国地区吞吐量的60%，广州南沙码头超过20%，香港的相对位置继续下滑。吴天海表示，若竞争态势未见改善，香港港口经营仍将面临较大挑战。此外，他也指出中东局势或为港口业务带来变量。船公司在重新检视策略时，可能调整航线与泊位安排，为香港港口带来新机会，但仍有待后续观察。内地发展物业继续承压。2025年应占已签约销售额为11.21亿元，同比减少22.1%，主要来自苏州和杭州项目。期内收入减少58%至13.43亿港元，营业盈利减少73%至2.08亿港元。集团自2019年起暂停吸纳土地储备，目前可供销售存货正逐步消化，剩余库存以写字楼为主。内地投资物业上，收入44.19亿港元，同比下跌3%，营业盈利28.76亿港元，下跌4%。该板块仍是重要收入来源，但增长动能偏弱，反映内地商业地产整体仍处低迷阶段。
在全球不确定性上升的背景下，企业经营与城市竞争的逻辑正从“单一市场周期”转向“周期与地缘叠加”。对香港而言，外部局势带来的回流效应值得关注，但更重要的是把阶段性机会转化为长期优势与产业竞争力。只有持续提升开放度、效率与服务能力，香港才能在区域竞争与全球调整中稳住基本盘，并拓展新的增长空间。