问题——深度调整后，市场分化更明显，预期修复仍需时间。自2021年以来，全国房地产市场明显回落，部分城市房价已走出较完整的下行周期。价格变化背后，区域差异和板块分化继续拉大：人口净流入地区的核心地段更抗跌，而供给偏多或人口承压的城市调整更深。由此带来两类现实压力：一是部分购房家庭面临资产缩水，甚至出现“房价低于贷款余额”的财务约束；二是观望人群对未来价格与收入预期不够明确，入市更为谨慎。情绪反复拉扯，折射出行业从“高杠杆扩张”转向“风险出清与结构再平衡”的阶段特征。 原因——供需结构变化叠加风险出清，行业从“增量时代”走向“存量时代”。从基本面看，城镇住房总量经过多年积累已相对充足，新增需求更多转向改善、品质和结构性需求；同时，人口流动和产业布局变化推动需求城市与区域间重新分配。供给端上，部分城市前期土地和新房供应偏快，库存压力逐步显现。金融端方面，过去高周转、高负债模式环境变化中暴露出脆弱性，叠加预售资金挪用、项目停工等风险事件，导致信用收缩、销售回款承压，进而影响企业投资和交付预期。多重因素叠加，行业进入“挤泡沫、去风险、调结构”的深度调整期。 影响——从居民资产负债到地方治理方式，房地产对宏观运行的传导机制正在重塑。房地产既关系民生，也关乎金融安全与产业链稳定。房价与成交的波动不仅影响居民财富效应与消费倾向，也会联动地方财政、土地市场，以及建筑建材、家居家电等上下游行业。，行业调整也在倒逼城市治理与公共服务供给方式转型：从依赖“土地扩张—房地产投资—财政增量”的路径，转向更重视存量资源盘活、公共服务提质与产业导入的增长逻辑。因此，稳定市场、防范风险更为关键，重点不在于托举价格，而在于避免无序下跌导致预期失稳与风险外溢。 对策——以“稳预期、防风险、促转型”为主线，政策组合更强调系统性与可持续。面向2026年及“十五五”开局阶段，涉及的部署表达出更清晰的政策方向，重点体现在以下上： 第一，更加突出因城施策与供需匹配，控增量、去库存并重。政策取向从“做大增量”转向“优化结构”。对库存较高、人口与产业支撑不足的城市，将更严格控制新增用地与新开工节奏，使供给与实际需求匹配；对人口持续流入、需求较旺的城市，则强调合理供地与优化供给结构，避免“一刀切”带来错配。去库存方面更强调政府与市场协同，通过收购存量商品房用于保障性住房、人才住房和安置住房，既缓解库存压力，也改善保障供给结构，并有助于稳定企业现金流与项目预期。 第二，住房公积金制度优化加快推进，提升普惠性与使用效率。扩大公积金覆盖面、提高使用便利度，将成为支持合理住房需求的重要抓手。通过更好纳入灵活就业人员、新市民、青年人等群体，并贷款额度、首付比例、异地使用各上优化设计，有望提升刚需和改善型需求的支付能力。关键于以更透明、更可持续的规则提升资金使用效率，在增强支持力度的同时确保制度稳健运行。 第三，保障性住房“提质扩容”与危旧房改造同步推进，兜牢民生底线。围绕新市民、青年人等重点群体，保障性住房供给将坚持“以需定供”，在增加数量的同时更强调品质与配套。危旧房改造将更突出分类施策，兼顾安全底线与居住功能改善，以城市更新带动存量提质。通过完善组织机制与资金安排，提高改造效率与居民参与度，形成更可复制、可持续的更新路径。 第四，“好房子”建设成为质量升级的重要方向，住房供给从“有没有”转向“好不好”。在住房总量基本平衡的背景下，增量空间更多来自改善需求与品质升级。推动商品住房在舒适度、耐久性、绿色低碳、智能化等上提升，将引导行业从拼速度转向拼质量；保障性住房也将更强调“功能完善、成本可控、品质可靠”，以更高标准回应居住期待；老旧住房通过更新改造、配套完善与公共空间治理，有望修复居住价值并带动社区功能提升。 第五，保交房机制由阶段性应对转向长效治理，守住风险底线。以项目为中心、资金封闭运行的支持机制将继续稳定预期。通过强化项目融资支持与资金监管，推动在建项目按期交付，既减少购房者对“烂尾风险”的担忧，也有助于修复市场信用链条。更重要的是，长效安排将促使资金使用更规范、风险隔离更清晰，为房地产金融管理形成更明确的规则边界。 第六，加快构建房地产发展新模式，逐步降低对高杠杆与高周转的依赖。新阶段更强调回归居住属性与民生属性，完善相适配的制度框架与监管体系，开展预售制度完善、现房销售等配套改革，推动企业经营向稳健化、精细化转型。随着风险出清与制度完善，行业将更重视产品力、服务力与运营能力，以适应从增量扩张走向存量运营的新格局。 前景——“止跌回稳”更重在稳定秩序与预期，市场或呈现温和复苏与结构分化并存。综合判断，未来一段时间房地产市场大概率呈现“总量趋稳、结构分化、品质为王”的特征：人口与产业支撑更强的城市和板块，需求韧性相对更足；库存压力较大的地区仍需时间消化存量，政策着力点将更多转向保障、更新与产业导入。随着保交房推进、城市更新扩围以及公积金等制度优化落地，市场信心有望逐步修复，交易活跃度可能边际改善，但难以回到过去大起大落的周期轨道。更可预期的是，房地产在宏观经济中的角色将从“增长引擎”更多转向“稳定器”和民生工程的重要载体。
稳定房地产市场，关键在于处理好“稳”与“进”的关系：既要守住不发生系统性风险的底线，也要以制度建设和供给升级打开新空间。面向“十五五”，房地产不再只是价格波动的叙事，而是与城市更新、住房保障、公共服务、金融安全和高质量发展相互交织的系统工程。坚持因城施策、分类施治——推动住房回归居住属性——才能在预期修复中实现市场长期稳定，并在转型升级中更好满足群众对美好居住生活的需求。