城市更新正从“量的扩张”转向“质的提升”。改善功能品质的同时，如何兼顾资金平衡、后续运营与公共利益，成为不少城市面临的共同课题。济南此次在槐荫区召开“城市更新合伙人”模式推进现场会，聚焦的正是更新工作从“建起来”迈向“管起来、用起来、活起来”的关键一步，旨在通过机制创新提升项目的可持续性与可复制性。 问题：城市更新早已不只是物理空间改造，而是涉及人口结构、公共服务、产业导入、交通组织、地下空间利用等多维度的系统工程。过往一些项目容易出现“重建设、轻运营”、资金平衡困难、社会参与不足、片区活力培育偏慢等情况，导致“短期好看、长期难用”，影响城市治理效能与居民获得感。进入存量时代后，更新颗粒度更细、约束条件更复杂，对统筹协调能力提出更高要求。 原因：一是参与主体多、链条长，政府、平台公司、建设单位、运营主体与居民诉求交织，缺少稳定合作机制时往往“各管一段”，难以形成合力。二是更新收益周期长且不确定，沿用一次性开发建设的逻辑，难以覆盖公共空间、地下工程、配套设施等持续投入。三是城市空间资源趋紧，依靠地上增量获取收益的空间有限，需要向地下空间、复合功能与数字化服务拓展效益来源。四是评价标准正在调整，群众满意度、公共服务供给质量与城市韧性等指标更加刚性，倒逼治理方式升级。 影响：如果能在机制层面打通“策、投、建、营”全链条，城市更新将不止于改善居住环境，还可能成为提振消费、带动产业升级、促进区域协调的重要抓手。一上，项目通过补齐公共服务和城市功能短板，提升片区吸引力与人口黏性，带动商业、文体、康养等业态集聚；另一方面，通过地下空间综合开发、停车系统成网等方式优化交通组织与空间效率，可缓解“停车难、通行难”等民生痛点，提升城市运行效率。同时，若形成更成熟的项目管理与利益共享机制，也有助于稳定市场预期，吸引长期资本与专业运营力量进入，推动从“建设驱动”向“运营驱动”转型。 对策：济南推广的“城市更新合伙人”模式强调长期合作与共赢，其核心是以全生命周期协同为主线，将政府治理目标、企业专业能力与市场化运营机制更紧密衔接。以槐荫区市立五院周边片区项目二期（槐苑文体公园项目）为例，项目从城市体检切入，先评估、后决策，科学划定“留、改、拆”范围，减少盲目改造造成的资源浪费；空间组织上推动地上地下联动，充分利用地下空间，通过停车设施成网导入人流、提升可达性，为片区活力培育提供支撑；在功能导入上突出复合化与场景化，以文体空间承载城市记忆，以体育场馆带动运动休闲与赛事观赏，提升公共空间使用频率和社交属性；在体验营造上引入数字化场景，围绕“医养文体食购娱教”等多元需求，探索更便捷的公共服务与消费体验。 更值得关注的是，该模式直面更新项目绕不开的“三笔账”：资源如何统筹使用、投资与产出如何平衡、资金从哪里来、资产如何实现长期保值增值。通过明确各方责任边界与收益分配机制，推动形成可持续的投融资与运营安排，把一次性建设转变为可持续经营，保障公共空间与公共服务供给长期维持品质。会议提出强化“投融建运管”一体化的全生命周期管理，也意味着更新项目不仅要建得好，更要管得住、运营得起来。 前景：会议明确，济南将锚定阶段性目标任务，以“项目赋能年”为牵引，坚持项目化、工程化、清单化推进，着力推动项目建设在四个方向形成带动效应：赋能消费提振、赋能产业提质升级、赋能区域协调发展、赋能城市品质提升。另外，坚持以群众满意度为根本标准，推动市级统筹与区级实践形成闭环联动，既把方向和底线管住，也为基层结合实际探索创新留出空间。 从现场交流与签约情况看，多区推介重点片区项目，央企、国企与地方平台公司深度参与，发出以更高水平政企合作推进城市更新的信号。下一步，随着更多试点项目在融资结构、运营机制、公共服务供给与风险分担上形成可验证路径，“城市更新合伙人”模式有望沉淀为可复制、可推广的经验，为全市乃至全省提供示范样本。但也需要看到，城市更新是一项长期工程，只有坚持透明治理、强化公众参与与全过程监管，才能让“共建共享”真正落到居民可感可及的日常体验中。
城市更新是一项系统工程，需要政府、企业和社会各界共同参与。济南推广的“城市更新合伙人”模式，以利益共同体和责任共同体为抓手，针对融资难、可持续运营难等痛点探索了可行路径，为其他城市提供了参考。实践表明，坚持长期合作与共赢导向，发挥市场机制与专业运营优势，才能推动城市更新走深走实，为城市高质量发展提供更持久的支撑。