香港楼市要变天，高盛给今年的预测翻了个倍，把涨幅预期从5%调高到12%，背后的推手其实是“移民政策”和“转租为买”的热潮。许多人还以为香港楼市还在调整期的时候，国际顶级投行高盛突然扔出了一枚重磅炸弹。他们看到从2023年到2025年香港租金累计涨了两成，而按揭利息却在下降。这就导致许多长期租房的人开始盘算，自己供楼也比每个月交房租强。去年年初香港把楼市调控措施“辣招”都撤了，买房的交易成本降低，刺激了投资需求。高盛认为未来香港政策还是会吸引人口和提高居民收入方向走。这给楼市提供了一个长期的政策底。 商业地产方面报告说得也很清楚：中环核心区甲级写字楼今年有3%的租金涨幅，但是其他地方写字楼租金可能涨不动。对于零售商铺他们的态度比较谨慎，只给了2%的温和增长预期。因为大家喜欢往外跑消费、去深圳、日本东南亚等地购买东西,本地消费需求分流了很多。再加上网购方便实惠，对实体店面的冲击一直没停过。 对于住宅市场高盛预测占比36%的恒基地产、信和置业还有新鸿基地产会吃到住宅回暖红利。这三家目标价也跟着评级飞升：恒地看到39港元、信和看到14.6港元、新鸿基看到159港元。相反，长实集团的评价就中性多了一些：虽然长实业务遍布全球对本地楼市依赖相对少一些但弹性可能没那么大所以评级从“买入”调到“中性”。 另外几家公司的看法比较悲观：九龙仓置业从“买入”打到“沽售”，领展房产基金从“买入”下调到“中性”，还有港铁公司也没逃过评级下调，从“中性”降到“沽售”，但目标价微升到36.1港元。这次评级调整清晰划分了看好住宅和看淡零售两条线。高盛把钱押在了哪里？它也不是随便写写的，这个预测数字不仅代表了移民政策和利率变化还有购买力转换等多重因素影响。