房地产行业深度调整的背景下，首开股份率先启动商业不动产REITs申报程序，显示房企融资模式创新正进入落地阶段。此次入选的三个项目均位于北京核心商圈：华侨村商街毗邻使馆区，宋家庄福茂为地铁上盖综合体——璞瑅商街定位社区商业——资产组合兼具区位优势与业态互补。此次申报严格遵循证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引》要求，采用“公募基金+ABS”双层架构。值得关注的是，首开股份承诺战略配售不低于20%份额，既体现对资产质量的信心，也契合监管对长期资本参与的导向。通过将项目公司100%股权转入专项计划，可实现财务报表出表，预计盘活数十亿元级存量资产。分析人士指出，该举措直面行业两大痛点：一上缓解重资产持有带来的负债压力，2023年三季报显示首开股份资产负债率为78.6%；另一方面提升存量物业的价值释放效率，三个项目年均租金收入约2.3亿元但资本化率不足5%，REITs化后有望向市场平均水平靠拢。这也与国务院办公厅去年提出的“继续盘活存量资产扩大有效投资”政策相呼应。实施路径方面，首开设计了较完整的闭环机制：其全资子公司开新生活将受托运营管理，以保障原始权益人持续获取运营收益；现金流通过股东借款本息、分红等渠道实现穿透式分配。这种“开发-培育-退出-管理”的循环模式，为房企由开发商向服务商转型提供了可参考的路径。尽管前景可期，挑战仍需正视。目前沪深交易所已上市的11只保障性租赁住房REITs平均认购倍数达133倍，而商业地产REITs受消费复苏力度影响更考验资产韧性。此外，项目需依次通过交易所审核、证监会注册及市场认购等环节，从申报到发行通常需6-9个月。
商业不动产REITs的推进，既是企业主动适应新形势、探索资产运营与资本运作结合的选择，也映射出房地产发展模式加速转型的趋势。对企业而言，关键不在于“发不发”，而在于能否夯实底层资产的经营能力，规范治理与信息披露，把长期回报逻辑讲清楚。只有以稳定现金流和专业运营为支撑，存量资产盘活才能真正转化为可持续发展的动力。