问题——从“增量扩张”转向“存量提质”，城市更新进入攻坚阶段。 新型城镇化深化背景下，城市更新被视为提升城市功能、改善人居环境、扩大内需的重要抓手。然而，一线推进过程中普遍面临一个现实难题：越到核心地段，越多剩下的是账目难平衡、改造成本高、协调主体多的存量片区，尤其是城中村、棚户区及老旧住区等。这些区域往往与周边现代城市界面反差明显，既有居住安全与公共卫生隐患，也制约城市空间品质与产业升级承载力，成为城市高质量发展绕不开的“必答题”。 原因——传统开发逻辑难以适配存量时代的约束条件。 全国人大代表张谨在调研中指出，过去依靠土地快速出让、房地产增量开发实现“投入—产出”循环的路径，在当前阶段面临多重制约：一是土地市场和房地产供求关系发生变化，高溢价与高周转逻辑难以持续；二是存量更新涉及拆迁安置、公共服务补齐、基础设施改造等综合成本，资金回收周期更长、现金流更紧；三是用地功能相对固化、规划调整和审批链条复杂，容易造成项目推进时间长、财务测算不确定性大；四是利益有关方多，居民诉求、产业迁移、公共利益保障等需要更精细的制度安排。多重因素叠加，使“经济账难算”成为不少更新项目启动的主要掣肘。 影响——不更新将累积风险，粗更新又可能带来新矛盾。 张谨以苏州小河浜城中村调研为例介绍，该片区房屋多建于上世纪八十年代，建设标准偏低、管网老化、配套不足，居住环境与安全隐患较为突出，与周边现代化城市景观形成明显断层。此类片区若长期停滞，既影响居民生活质量，也可能带来消防、结构安全等风险；同时，若仍沿用“大拆大建”思路简单推进，又可能造成公共资源挤兑、历史肌理破坏、城市功能短期波动等问题。实践表明，城市更新需要在“改善民生、提升品质、控制成本、保持活力”之间取得更高水平的平衡。 对策——以“休养生息”的弹性思路，探索土地开发与更新的新模式。 围绕“涵养城市生机，构建土地开发新模式”，张谨提出城市应像生态系统一样保有“喘息”和“留白”。她结合苏州工业园区建设经验指出，部分区域在整体开发条件尚不成熟时，通过阶段性、可退出的临时业态先满足周边居民生活需求，随着人口集聚和商业成熟再启动整体开发，有助于降低一次性投入压力，培育持续现金流与稳定预期，实现城市形象和经济效益的协同提升。 在具体路径上，她建议把“时间换空间、存量换增量”作为基本逻辑：对确无保留价值、居住风险突出的城中村和棚户区片区，探索以更长期限、更稳定资金来源支持安置与过渡，缓解动迁安置房源不足与资金周转压力；对具备改善潜力的存量片区，则鼓励以功能复合、渐进式更新方式推动公共服务补短板、基础设施升级与产业导入，减少“一次性推倒重来”带来的成本峰值；同时，推动形成政府引导、市场参与、居民共治的协同机制，通过优化土地用途转换、完善收益分配和风险共担安排，提高项目可实施性与可持续性。 张谨强调，城市更新不仅是空间再造，更是民生工程、治理工程。更新方案要把居民的真实需求放在前面，统筹考虑交通、教育、医疗、养老、社区服务等配套提升，避免“只见楼宇不见生活”的片面化倾向。 前景——以制度创新提升更新韧性，推动城市在高质量发展中实现可持续迭代。 业内人士认为，随着“控增量、优存量”的导向深入明确，城市更新将从单一项目建设走向系统性治理能力的比拼。未来需要在资金工具、政策弹性、规划协同、评价体系诸上持续完善：既要让公共资金用补短板、保安全、惠民生的关键处，也要通过更加透明的规则稳定社会预期、激活社会资本参与；既要尊重城市发展规律，允许分阶段实施，也要以更精细的治理提升更新质量。通过更可持续的开发模式和更稳健的资金安排，城市更新有望在稳增长、促转型、增福祉等上释放更大综合效益。
城市更新需要顶层设计与基层创新相结合。从"大拆大建"到"精雕细琢"的转变，表明了城市发展理念的进步。张谨提出的"休养生息"理念，为存量时代的城市更新提供了新思路：尊重发展规律，给予必要的时间和空间，让城市在渐进式更新中焕发持久活力。这既是对经验的总结，更是对未来发展的有益探索。