问题：部分水乡村落，宅基地历史遗留矛盾叠加人口结构变化，出现“有需求、缺空间”的突出难题。一上——村内可用建设用地紧张——长期“无地可分”“无地可建”，不少家庭只能挤老旧房屋里，甚至到外村租住、分散居住，家庭团聚和生活质量受到影响；另一上，集体土地按传统方式利用时存低效闲置，基本保障功能仍在，但难以承接产业配套、公共服务提升等新需求，乡村发展空间受限。 原因：矛盾背后，既有土地资源的刚性约束，也有制度供给与现实需求不匹配的因素。其一，村庄建设边界与耕地保护要求叠加，新增用地指标紧张，沿用“家家建房、户户占地”的模式难以持续。其二，宅基地分配、退出、流转等环节长期缺少可操作的规则，导致“想建建不了、想退退不畅、想用用不活”。其三，乡村公共配套和金融服务相对薄弱，仅靠村集体和村民自筹推进集中建设，容易出现配套滞后、成本偏高、推进缓慢等问题。 影响：斗门区以试点为牵引推进制度突破，变化首先体现在民生改善。莲洲镇福安村三栋11层村民公寓建成投用，缓解了长期居住拥挤、家庭分居等现实困难，村民对“住得下、住得好”的感受更直接。更重要的是，改革推动土地从低效闲置走向高效配置：通过立体开发、集约布局，有限建设用地承载更多住房需求，释放公共空间与发展空间；同时以确权登记、规则明晰提升资产属性与可预期性，为公共服务完善、产业导入和人才回流创造条件。对乡村治理而言，公开透明的规则和民主协商机制也有助于减少矛盾、凝聚共识，推动“安居”与“乐业”相互促进。 对策：围绕“住有所居”和“要素激活”两条主线，斗门区形成了较为系统的改革举措。 一是以集约用地破解“无地可建”。针对福安村四十余年用地紧张的现实，当地以“农地转用+向天要地”的思路推进多户联建，采用高层公寓的立体布局，以一块地满足约60户村民住房需求，土地利用效率较传统分散建房明显提升，既守住耕地和生态底线，也改善了居住品质和村庄风貌。 二是以公平普惠兜牢改革底线。为避免“先到先得”“能者多得”引发新的不公平，当地探索“积分排位+房地一体”机制，将常住人口、结婚年限、住房状况等指标量化评分，按得分排序确定参建资格，并对困难家庭给予优先保障。同时参照涉及的出让管理思路，为村民办理“一户一证”房地一体不动产权登记，更明确产权、增强安全感，并配套费用减免、金融支持等措施，缓解一次性投入压力，提高政策可及性。 三是以多元协同补齐配套短板。通过社会力量参与与部门联动，企业以认捐等方式支持项目推进，供水、电网等单位保障基础设施建设，推动住房建设与道路、管网等公共配套同步落地，减少“房子建好、配套跟不上”的问题。 四是以流转机制拓展发展空间。在斗门镇上洲村，“上洲·禾风里”联建房项目加快建设，探索以“宅基地有偿退出再流转”为核心路径，在依法自愿、民主协商前提下优化宅基地配置，提高土地要素流动效率。，乾务镇等地推进集体经营性建设用地入市及产业配套综合体建设筹备，推动集体土地从单一保障属性向承载产业、服务和就业的复合功能延伸，为乡村产业升级提供空间载体。 前景：从当前实践看，宅基地制度改革的关键不在于“做一两个项目”，而在于形成可复制、可推广、可持续的制度体系。下一步，随着福安村公寓二期验收、三期交付推进，更多村民安居需求有望得到满足；上洲村联建房等项目进入节点冲刺，将为“多户联建2.0”积累工程组织、成本控制、协商治理诸上经验。更值得关注的是，随着确权登记、退出流转、入市交易等规则逐步完善，土地要素将更顺畅地转化为产业空间和集体收益，带动公共服务提升与就业机会增加。同时也需同步强化风险防控：坚持用途管制与耕地保护红线，防止变相房地产化；完善收益分配和监督机制，保障村民主体地位与长期权益；加强质量安全、物业管理与社区治理配套，让“住得进”最终落到“住得稳、住得久”。
从“居者忧其屋”到“居者优其屋”，斗门区的宅基地改革实践表明了以民生需求为导向的治理取向。这场改革不仅改善了乡村居住条件，也激活了土地此关键要素的配置效率，为乡村振兴提供了可观察、可借鉴的实践样本。随着改革持续推进，“安居乐业”的乡村图景正在珠江口西岸逐步呈现。