最近有位成都“房姐”，因为一口气买了8套老破小，让人看着既兴奋又困惑。别人都在亏本卖房，她却越买越上头，说自己是赚了大钱。她算了一笔账：8套房总价330万，首付110万，贷款220万。月供1.4万，房租却能收2.1万，不仅能覆盖月供，每月还能净赚7000块。算下来，110万本金的年化收益直接冲到了7.6%，这个收益率能吊打银行5年期定存利率1.9%。看起来她这算盘打得很好。 但我觉得这事儿没那么简单。要想跑通这个赚钱模型，得靠好几个假设撑着。第一个假设就是租金永远不跌。她买的一套总价40多万的房子，首付才9万，月租金居然有3350元。不过这租金能持续多久？毕竟成都二环内的房子虽然地段不错，可要是把所有人算进去，那可多了去了。2024年成都人口净增7.1万人，新房开工面积1568万平方米，按人均40平算，能住下40万人呢！房子涨得比人快多了，肯定会过剩。当大家都有钱了，谁还愿意住老破小？而且贝壳的数据显示，2025年成都住宅租金同比下降了2.9%。政府还在大力建设保障房，这些房子价格低且质量好，它们一进来市场，老破小的租金肯定会被打压下去。租金能稳住？别做梦了。 第二个假设是每一套都能持续租出去。8套房月月满租、一点空窗期都没有，这概率比中500万还低。换过租客的人都知道，空窗期一两个月是常事。此时月供一分不能少，但租金找谁收呢？ 第三个假设是持有成本永远不变。老房子毛病多，维修成本只会越来越高。更吓人的是房地产税一旦开征，像她这种包租婆肯定受不了。8套房子一年得交多少税？数额绝对让人心疼。 第四个假设是房子能轻松卖掉、不会砸手里。很多银行贷款规定房龄不能超过30岁。她买的这些房子大多房龄在15-20年左右，再过10年还想卖？买家能贷款吗？不行只能全款。有多少人能一下子拿出几十万现金来？根本没人要怎么办？只能清仓大甩卖还不一定有人接盘。 说到底最大的风险其实不是租金而是变现难。老百姓有钱了肯定想住好房子，老破小的未来大概率要凉透了。假如每年跌掉5%，那点租金收益根本不够填亏空。 听别人的故事要冷静点别被忽悠了。普通人投资房产门槛太高、流动性太差、还得整天盯着市场政策变化费心费力。还是那句老话：房住不炒最合适。手里有110万就别折腾了买套舒服的自住房过日子最稳当。 你觉得这位“房姐”的操作靠谱吗？如果是你手里有110万你会抄底老破小吗？欢迎评论区聊聊。