一、节后成交数据超出保守预期，一线城市率先升温 春节假期结束后，全国重点城市楼市出现回暖迹象，一线城市更为明显；北京二手房网签数据显示，年初成交量已高于近十年同期均值，价格与成交量均有阶段性改善；上海对应的政策落地后，周末单日成交峰值突破千套，带看量与成交量同步走高。 从结构看，这轮回暖并非全面铺开，而是更多集中在核心地段、优质学区和改善型户型等稀缺板块。部分城市去化速度阶段性加快，节后新增挂牌量一度回落，卖方情绪短期修复的迹象较为明显。 二、活期存款增速平稳，资金“搬家”路径悄然改变 需要注意的是，这轮回暖并未对应居民活期存款的明显上升。按以往规律，楼市进入上行前，常见信号是活期存款走强、定期存款走弱，反映购房者在为置业准备资金。但今年1月，居民存款整体少增，非银金融机构资金则明显多增。 这表明不少居民将到期定期存款转向理财、公募基金甚至股票市场，资产配置更趋多元。相关资金虽未以活期形式沉淀，但流动性较强、可转化空间仍在。若后续政策继续优化、贷款利率保持低位、购房门槛深入松动，这部分资金可能较快回流至自住和改善需求。也就是说，活期增速偏弱不等于购买力不足，更可能是资金流向发生了结构性变化。 三、供需两端心态趋于理性，市场呈现“好盘快走、边角磨价”格局 供给端上，预期回暖带动卖方情绪回升。一些业主选择重新挂牌，试探市场的价格承受度，涨价挂牌的比例有所增加。这更多是一种窗口期的试探性定价，整体仍偏谨慎，倾向于“先挂盘、看反馈再成交”。 需求端方面，购房者决策同样更务实。低利率环境、核心地段总价仍有谈判空间、改善置换机会相对稀缺，推动部分积压需求集中释放。但买方整体理性，匹配就出手，不匹配则继续观望。 供需两端的理性叠加，形成当下的典型格局：优质房源去化更快，普通房源仍处于价格博弈，分化进一步加深。 四、结构性分化持续深化，弱势城市去库存压力依然较大 放眼全国，这轮回暖呈现明显的城市分化。一线城市及部分强二线城市依托人口净流入、产业支撑与政策空间，修复能力更强；三四线城市受人口外流、库存偏高、收入预期偏弱等因素影响，去库存压力仍大，短期难以出现趋势性改善。 不同购房群体的策略也应有所区分：刚需购房者应优先评估还款能力，避免被短期情绪推动；改善型购房者应更关注房源稀缺性，如学区稳定性、地段价值与户型适配度；带有投资属性的购房者更需审慎，以现金流安全为先，避免将短期波动误读为长期趋势。 五、后续走势仍需观察，基本面支撑是关键 中期来看，本轮“小阳春”的热度高于此前偏保守的预期，但距离“大行情启动”仍有差距。3月至5月是关键观察窗口，重点看两项指标：带看量与成交量能否持续站稳去年同期水平，以及新增挂牌量是否对成交形成明显压制。 决定热度能否延续的核心变量，仍是居民收入预期与就业稳定性。若一季度宏观数据改善、居民收入预期得到更明确的验证，市场信心有望进一步巩固；反之，则可能出现阶段性回落，呈现“热度短暂、迅速降温”的走势。
楼市“春意”能否延续，最终仍取决于居民收入预期与城市长期价值等基本面；短期回暖有助于修复信心，但更需要稳定预期、提升居住品质、促进合理流动，推动供需在更高质量层面重新平衡。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，市场才能在波动中走向更可持续的稳定。