2025年的中国楼市，冰火两重天，一边是万科单季亏160亿创下新纪录，另一边是城建发展净利润逆市涨了40%；当碧桂园上半年亏了190亿的时候，深深房A的利润却暴涨了2791%。这些数据让人看得心惊，说明现在行业洗牌特别厉害，好资源都往国央企和优质民企那边集中，那些曾经的民营巨头正在流动性危机里喘不过气。 市场一直在往底下走，销售额能破1000亿的房企只剩10家，比以前少了很多。300到1000亿的有13家，100到300亿的有42家，百亿以下的有35家，堆成了个金字塔形。有意思的是，TOP10的门槛值反而涨了8.3%，到了705.3亿，成了唯一往上走的梯队。而TOP100的门槛值直接跌了30%，到了43.8亿，这说明行业里的大头正在变得越来越大。 能挣钱的企业现在分成了几拨。在千亿这一档，只有中国金茂是正增长，赚了15.5%。300到1000亿那拨里，绿地控股、中建东孚还有邦泰集团算是三个长脸的，邦泰更是厉害，拿79.7%的增速打破了300亿大关。在100到300亿这一块，赚钱的比例最高能到28.6%，这帮腰部的企业现在成了最活跃的一批。 看哪家是国企还是民企，跟它赚不赚钱关系特别大。央企里有42.9%的能赚钱，国企也有28%，但民企里只有15.2%的还在增长，混合所有制的更是惨到只有12.5%。这种差距在最前面那10家里特别明显——TOP10里头就只剩1家民企了，TOP100里的民企数量也比去年少了2家，只剩45家。 那些活得好的企业都有一个共同点：城建发展靠天坛府这些项目集中交房赚了7.65亿；深深房A靠卖出房子回款赚了大钱；滨江集团和天保基建则是靠着选在大城市做项目保住了现金流。这些例子都在告诉我们，现在想活下去就得精准投资、赶紧周转、死死压住负债。 跟国央企的辉煌比起来，那些以前的巨头现在简直是掉进了深渊。万科第三季度亏了160亿；保利发展赚的钱直接掉了75.31%；碧桂园亏了190.8亿；绿地控股亏了66.9亿；首开股份也亏了31亿。背后的原因很复杂，不光是卖得少了、东西不值钱了、赚头少了。特别让人担心的是商业地产这块的风险。红星美凯龙因为房子贬值一下就亏了33.52亿，这就像敲了个警钟，说明商业地产的定价在下跌的时候特别脆弱。那些手里还捏着一大堆商业资产的房企，现在都在等着被重新算账。 在这个大环境不好的情况下，其实也有两个亮点值得关注：一个是大家开始更注重造好房子了，邦泰集团就是靠升级产品才逆势增长的；另一个是旧改这块成了新的增长点，陆家嘴、能建城发等企业相关的业务增长都超过了100%。这说明房企现在已经不只是比谁盖得多了，而是比谁做得好。中央会议提的那个“房地产发展新模式”现在已经在落实了。 有些房企开始想办法改思路了：中建东孚通过和别人合作降低成本；浦开集团靠在一个地方深耕把房子卖得更快；鸿荣源开始搞代建这种轻资产的模式。虽然这些尝试还没形成多大规模，但也给大家提供了一些学习的样板。 2025年的财报季算是彻底把行业的底裤给扒下来了。当48%的央国企还在增长的时候，民企正在进行一场惨烈的淘汰赛。这种差距不光是钱够不够用的问题，更是对战略、管理还有产品力的一次大考验。可以肯定的是，随着各种工程推进和市场自己的清理机制发挥作用，中国房地产的格局会变得更彻底。那些能熬过去的企业肯定能在新周期里占个好位置。不过在这之前这场博弈还会继续折磨每一个参与者的神经和耐心。