这是深圳龙华“卷王”之年，来聊聊观澜溪山禾玺御府能不能闯出一片天。咱都知道“宇宙中心”的龙华今年又是大场面，不光去年挂牌的新房、全新入市的项目，加上老盘推新，加起来统计了一下，今年光龙华观澜这边，就有38个新盘住宅要卖。而这次咱们要重点说的是金光华集团打造的溪山禾玺御府，它主推的是御府组团。这盘主打一个极致的空间效率和高车位配比，卖点就是用最少的钱给你弄出最大的房子，特别适合预算不高、讲究实用的刚需家庭，尤其是不依赖地铁、愿意等配套慢慢起来的买家。 虽然溪山禾玺御府在当地有差异化的优势，但得防着它位置兑现太慢、城市界面太乱还有物业不给力这些硬伤。要是以后旧改能加速点，学校商场这些配套也能快点落地，这盘以后还有不少潜力可挖；可要是你急着住进去、看中大品牌或者通勤效率，那我就建议你还是先看看地铁边上或者是央企盖的楼盘。 看看那个克而瑞的好房多维PK榜就知道了，溪山禾玺御府在跟9个竞品PK的时候，综合得分只有6.7分。它社区配套这块倒是挺拿得出手的，别的方面就稍微差点意思了。综合七大测评维度来看，它也是6.7分（满分10分），在龙华观澜的刚需盘里算是中下游水平。 好在它是依托金光华集团搞了百万方的旧改规划，而且得房率特别高，户型实用、总价门槛低这点做得很到位；医疗配套和产业基础也不错。不过交通不太方便、教育普通、城市界面还在更新初期，典型的“规划潜力大、马上住难受”的郊区刚需特点。好在新规让它有了优势，在龙华观澜的刚需盘里表现得很亮眼。 它靠新规设计在75平米的房子里弄出了三房两卫，空间效率秒杀同级别的盘；再加上百万方的大盘规划和40%的绿化率，确实有性价比。不过7.0的高容积率让住着不那么舒服；装修标准比较简单加上离地铁远一点的话整体就成了“功能强、体验弱”的样子。 作为深圳龙华观澜板块的刚需盘，它整体表现就是“产品力强、区位兑现弱”的典型。虽然卖得挺火得了9.5分，价值潜力才4.07分这就说明它户型设计划算、总价低吸引了不少人买房。 口碑方面它表现也不错拿了8.99分，比开发商口碑4.07分和物业口碑4.07分高多了。这说明市场很认可它的产品力和性价比。虽然它有超高得房率、户型多样还有百万方配套击中了刚需的痛点，但品牌没那么响、物业不值那个价还有区位没那么成熟就是它的短板。