最近税务总局发了个新公告，把土地增值税的一些细节给理清楚了，总共涉及六大变化。从2026年1月1日开始执行。这就意味着，之前还没开始清算的项目，都得按新规定来办。至于已经拿到清算受理通知书的项目，还是按老规矩走，不动他们了。 首先是预征申报的时间点。如果你是卖新房的开发商，得看清楚起始时间。要么是拿到第一张预售许可证的那天，要么是你收到第一笔钱的那天，看哪个更早。截止时间就是税务机关受理你申请前那个预缴期的最后一天。 然后是怎么算预征税款。以前的算法是拿预收款减掉预缴的增值税款，现在改了，直接拿预收款除以（1+增值税税率）。举个例子，甲公司有个项目，税率是9%，卖了54500万元的房子（含税），那计税依据就是50000万元。乘以1.5%的预征率，最后要交750万元。 第三点是关于清算的时候怎么算收入和面积。不管你是在什么时间提交的资料，都只算到受理前那个预缴期的最后一天为止。比如说2026年4月15日提交材料，4月20日受理，那销售收入和面积就截止到3月31日。 第四点涉及到规划范围外的支出能不能扣。如果你和政府签了合同，约定要在项目外面修公共设施，只要实际发生了这笔钱，就可以把它算进取得土地使用权支付的金额里去扣。 第五点是印花税和地方教育附加能不能扣的问题。现在规定了，这两个税在申报的时候都能放到“与转让房地产有关的税金”里一起扣除。 第六点是尾盘销售的申报规则变了。你得按季度申报。在拿到清算审核结论之前的那笔收入，要等到结论出来后那个季度一起报上去。算账的时候单位面积的扣除项目金额得把清算时的税金去掉。比如说甲公司的普通标准住宅，审核结论里的总扣除金额是273000万元（含税金3000万），面积9万平。那单位面积扣除额就是270000万除以9万平等于3万元/平。后来卖了9000平，发生了200万的税金，那这部分扣除额就是9000乘3加200等于27200万。 最后再提醒一下免税优惠。如果普通标准住宅增值额没超过扣除项目金额的20%，还是可以去申请免税的。 还有个特别提示：以后开发新的房地产项目时，记得要先在电子税务局上报告一下信息。路径一：登录电子税务局，点【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【土地增值税项目报告】。路径二：登录电子税务局，点【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】，再点【填表式申报】，选“土地增值税”，点击【新增税源】，点【新增项目报告】进入就行啦！