万科企业股份有限公司1月30日发布2025年度业绩预告。公告显示，公司预计2025年归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元。尽管业绩承压，公司称大股东及对应的方支持下，2025年实现保质交付房屋11.7万套，经营服务业务保持稳健，开发业务持续推进降本增效，开发业务管理费用连续两年下降。 问题：业绩显著承压与行业调整叠加企业结算周期影响 从预告看，万科2025年预计出现较大幅度亏损，反映出房地产行业仍处深度调整阶段，市场需求修复不均衡、项目去化节奏放缓、行业利润空间压缩等因素与企业自身结算节奏共同作用。同时，房企风险偏好下降、融资环境趋于审慎，企业对存量资产和风险敞口的再评估更为严格，短期利润表承压的情况在行业内具有一定代表性。 原因：结算端走弱、毛利率低位与减值压力上升等多因素叠加 公告将亏损原因归纳为四上。 其一，房地产开发项目结算规模明显回落，毛利率仍处低位。公司表示，2025年开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售项目，以及2025年消化的现房和准现房库存。由于相关项目地价获取成本较高，结算毛利总额出现大幅减少。业内人士指出，房地产开发业务利润通常滞后于销售端，当前结算对应的多为过去高成本阶段获取的土地与项目，价格与成本“剪刀差”收窄，是拖累利润的重要原因。 其二，风险敞口抬升带来新增信用减值和资产减值计提。随着行业出清与项目分化加剧，部分应收款项回收与资产价值波动增加，企业按照审慎原则进行减值处理，会当期利润表中体现为费用增加。 其三，部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资出现亏损。经营性业务通常具有投入重、回收慢的特征，叠加市场波动，会对阶段性盈利形成压力。 其四，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，导致处置损失。存量资产盘活在当前环境下更强调“以价换量、快速回笼”，但在交易价格偏弱时也可能形成账面损失。 影响：交付与现金流稳定性成为市场关注焦点 经营服务板块韧性凸显 在业绩承压背景下，市场对房企的核心关注点更集中在交付保障、流动性管理与持续经营能力。万科披露，2025年已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降。此表述传递出公司对交付节奏的阶段性缓释判断，有助于稳定购房者预期与市场信心。 同时，万科强调经营服务业务表现平稳。截至2025年三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳。其中，长租业务规模、效率和纳保量保持行业前列，管理规模突破20万间，出租率稳定在94%。物业业务上，上半年管住宅物业项目超4400个、商企物业服务项目超2500个。业内认为，经营服务板块相对开发业务波动更小、现金流更可预测，是房企转型的重要支撑，但其盈利能力仍受折旧摊销、运营效率与规模结构等多重因素影响，需要通过提升精细化运营与产品能力来持续增厚回报。 对策：股东支持与内部降本增效并举 强化风险管理与业务协同 公告显示，大股东深圳地铁集团以多种形式支持万科维持生产经营稳定。2025年，深铁累计向万科提供超300亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平，以缓解流动性压力；双方还在住房租赁等领域加强业务协同。业内人士指出，在行业信用分化背景下，具备产业与资本协同能力的股东支持，有助于企业稳定资金链、推进项目建设与交付，并为业务结构调整提供时间窗口。 在内部经营层面，公司强调持续推进开发业务降本增效、管理费用连续两年下降，体现其通过组织、费用与效率管理应对行业下行的思路。，针对减值与风险敞口上升的现实，强化应收回款、项目现金流闭环管理、资产质量动态评估与投资纪律，仍是企业稳住基本盘的重要抓手。 前景：交付压力缓解或改善预期 转型成效仍待盈利与现金流验证 展望后续，随着公司称交付高峰期已过，交付压力下降有望减轻资金与资源占用，并对市场预期形成一定支撑。但从盈利修复路径看，开发业务毛利率回升与结算规模改善仍需依赖市场企稳、产品结构优化及成本端深入调整；经营服务业务虽具韧性，但要成为更强“压舱石”，仍需在提升运营效率、降低单位成本、优化资本开支结构各上持续发力。 综合看，企业能否在“保交付、稳现金流、控风险”的前提下，实现开发与经营服务两端的协同增强，并通过更透明的资产处置与风险计量来重塑市场信任，将是决定其阶段性走出压力区间的关键变量。
万科2025年度业绩预告既反映了房地产行业的深刻调整，也展现了这家头部企业在困难中的坚守与转变。从单纯的开发驱动向多元化经营转变——从规模扩张向质量提升转变——这些转变虽然在短期内带来了业绩压力，但长期来看，正是企业适应新时代、实现可持续发展的必然选择。在大股东的支持和自身的积极调整下，万科正在探索一条更加稳健、更具韧性的发展道路。