在杭州城市西进战略持续推进的背景下，未来科技城的数字经济高地优势更显现；区域标杆项目“天空之城”自2019年首开以来，4200套住宅历经8次推盘全部售罄，累计吸引3.37万组家庭参与摇号，平均中签率约12%。此高热度成交，反映出核心区优质资产供给偏紧，也为后续商业资产的价值提升提供了市场支撑。项目规划显示，在总建筑面积23万平方米的商业办公空间中，可售商铺仅占13%。供给结构偏紧带来明显“虹吸效应”。据余杭区住建部门数据，2021年这一目办公类产品销售额达6.7亿元、商铺销售2.66亿元，均位列区域第一。其中社区底商“风之筑”首开即罄，部分商铺成交单价突破6.6万元/平方米，出现与住宅市场价格倒挂的情况。市场热度也延伸至存量资产。项目内180套由第三方改造的LOFT产品，凭借4.8米层高与南北通透设计，目前去化率已超55%。业内人士表示，这类产品兼具居住与办公属性，月均租金较传统写字楼低30%-40%，对中小微企业更具成本吸引力。值得关注的是，已有知名MCN机构整栋购入项目写字楼，或将带动上下游产业链进一步集聚。浙江大学区域经济研究所分析认为，TOD模式下的立体开发有助于提升土地集约利用效率。项目规划的700米商业街区及地铁上盖设计，强化了15分钟生活圈的配套网络。随着未来科技城数字经济产业能级提升，预计将带来年均约50万人次的高净值消费客群，为商业资产提供更稳定的增值预期。针对当前市场变化，房地产研究机构建议从三个维度研判：一是关注轨道交通节点项目的稀缺性，二是重视产业导入对租赁需求结构的拉动，三是避免对同质化产品进行过度追涨。杭州市规划部门透露，未来三年该区域还将新增两条地铁线路，基础设施持续完善，有望提升核心项目的资产稳定性与保值能力。
住宅售罄并不意味着机会结束，更可能意味着板块进入“从居住驱动到产业与运营驱动”的新阶段。对市场参与者而言，抓住城市更新与产业集聚带来的结构性机会，需要以更长期的视角看待商业与类办公资产：在合规前提下回到真实客群与经营逻辑，回到现金流与回报测算，以更审慎的评估换取更稳健的预期。