深圳市房地产市场这一回暖的苗头开始冒出来，光明、大鹏、坪山、福田这些地方各有各的动静。 元旦假期的时候，大家都跑去看房买房，交易量涨得挺猛。别看成交套数比前两年高了，价格虽然没那么夸张了，但好歹不再往下跌了，说明市场这底子是稳了。 这回暖可不是齐步走的，是“一家一个样”。光明、大鹏、坪山这些地方买的人多了，而福田、南山这些核心区域因为房价太贵，销量反而没怎么变。 现在大家买房更挑剔了，不再光盯着“有房住”，而是盯着“住得好不好”。那种面积适中、质量好的改善型住房卖得火，把以前那种图便宜、求面积大的观念给赶跑了。 为啥会这样？其实是几个方面的因素凑在了一块儿。 政策帮了大忙。去年下半年，深圳市为了给市场松绑，把部分区域的限购门槛调低了一点。这样一来，非核心区域的买房门槛变低了，那些真正想住的自住型和改善型需求就被释放出来了。 卖房的心态也变了。很多业主为了尽快卖掉房子，主动把挂牌价往下调了调。买卖双方在价格上的拉锯战少了很多，交易速度也就快了起来。 再往深处看，深圳有钱有人才，城市发展又一直向上走，这些都是房地产市场的硬底子。大家对居住品质的追求越来越高，这就给市场升级改善提供了源源不断的动力。 跟二手房回暖不一样，新建商品住房市场走的是另一条路。去年新房成交量有点掉下来了，主要是开发商自己控制了节奏，没有以前那么大张旗鼓地盖房卖房了。 不过新房里也有亮点。那种现房销售的项目，还有定位高端、品质特别好的住宅卖得不错。这说明只要产品做得好、能打中市场需求的点，还是能得到购房者认可的。 行业现在都在想怎么高质量发展。深圳市在“十五五”规划里说清楚了，以后要搞保障性住房和商品住房两条腿走路的路子。 以后的商品住房不再是瞎搞高周转、粗放式的玩法了，而是要把心思放在建设“好房子”上。提高设计、建造、配套和服务质量才是正经事儿。 与此同时保障性住房建设要提速了。深圳想建一个从“一张床”到“一套房”的多层次保障体系，把保障范围从低收入家庭扩大到新市民和青年人这些群体。 展望未来一段时间，“总量平稳、结构分化”还会是市场的主基调。只要经济好、城市竞争力强，市场大起大落的概率就很小。 交易量估计会在现在的基础上慢慢涨回来一点，价格也就在这个水平上稳住不动或者稍微晃晃。 到时候不同区域、不同品质的房子卖相差距还会拉大。核心地段的好房子和符合大家改善需求的房子肯定更抗跌一些，那些长得差不多或者地段没优势的房子去化压力可能会大一点。 购房者得理智一点看清楚这分化的样子，根据自己口袋里的钱和实际需求做决定才是正经事。 深圳房地产市场这变化是市场自己调节加上政策引导一起搞出来的。 从以前只看规模大小到现在讲究品质高低；从以前只有一个市场说了算到现在保障和市场两手都要抓；深圳住房体系的变化轨迹反映了一个超大城市在新发展阶段对居住这个大民生问题的深刻思考和探索。 市场的短期波动迟早会过去的；构建一个和城市发展相匹配、和老百姓期待相符合的稳健健康可持续的住房发展长效机制才是关乎长远的关键所在。 这既需要市场主体理性创新；也考验着城市治理者的智慧和定力。