近期，多家商业地产顾问机构集中发布2025年第四季度及全年市场数据，并对2026年作出研判。
综合各方观点，上海甲级办公楼市场呈现“需求端温和修复、供给端仍显充裕、租金整体承压”的阶段性特征。
在外部环境不确定性仍存的情况下，市场能否实现更高质量的供需匹配，成为各方关注的焦点。
一是问题：修复趋势明确，但“量价背离”仍较突出。
数据显示，2025年上海甲级办公楼需求并未快速反弹，但呈逐季递增。
下半年企业搬迁与扩租活动趋于活跃，带动全年净吸纳量同比显著上升。
与此同时，租金端延续下行，中央商务区与非中央商务区均出现环比、同比回落，业主在租赁条款上普遍保持灵活，以换取出租率的稳定。
换言之，成交与去化改善更多来自“以价换量”和结构性升级，而非全面景气上行。
二是原因：供需错配、成本约束与企业策略调整共同作用。
从供给看，2025年新增供应约101.4万平方米，虽同比减少，但在存量接近2000万平方米的基础上，新增入市仍对租金形成持续压力；且第四季度新增供应环比明显增加，使短期竞争加剧。
对需求而言，企业在成本控制与组织效率提升的导向下，普遍采取更审慎的办公空间策略：一方面把握市场偏向租户的窗口期，通过谈判获得更具弹性的租约条款；另一方面在甲、乙级项目租金差距收窄的情况下，部分企业选择“同等成本升级”或“核心功能回归优质楼宇”，由此带动一定的升级迁移需求，但整体扩张仍偏克制。
从行业结构看，信息技术相关行业成为增量的重要来源，游戏、电商等细分领域的扩张和部分代表性交易提升了市场信心，并带动新兴商务区关注度。
金融业需求保持韧性，保险、基金、投行业务仍是主要支撑。
消费品、专业服务等行业则体现出“结构性扩张”特点，户外、宠物等新兴消费领域活跃度提升，法律与咨询等专业服务机构的搬迁扩张也对市场形成补充。
由此可见，需求并非缺失，而是从“总量扩张”转向“结构优化”和“效率导向”。
三是影响：短期利好租户，中期倒逼资产运营能力提升。
在租金承压与业主让利的背景下，企业谈判空间扩大，利于优化成本、改善办公体验，并推动一部分企业完成从乙级或老旧楼宇向更高标准楼宇的升级。
对业主与投资方而言，竞争将进一步从“拼地段、拼硬件”转向“拼服务、拼运营、拼产业导入”，包括更精细的楼宇管理、更适配的空间产品、更稳定的租户结构以及更强的现金流管理能力。
对城市功能而言，若能把企业升级与产业集聚结合起来，有望促进商务区更新与新兴商务区成长，提升土地与楼宇资源配置效率。
四是对策：以政策、金融与运营协同，推动市场从“稳出租”向“稳预期”转换。
一方面，应继续引导供给节奏与城市更新统筹衔接，鼓励存量项目通过改造升级、绿色低碳与智能化改造提高竞争力，避免同质化新增供给加剧内卷。
另一方面，金融创新工具对商业不动产市场的稳定预期具有重要意义，公募REITs等机制提供了关键流动性渠道，也有助于形成“投—融—管—退”的良性循环，提升资产盘活效率。
与此同时，业主侧可通过更透明的租赁策略、灵活的空间组合与更具吸引力的配套服务，增强优质租户黏性；租户侧则可在当前窗口期完成中长期选址与空间结构优化，提升运营效率。
五是前景：供应压力或边际缓解，市场可能在2026年下半年进入筑底观察期。
多家机构判断，“十五五”开局有望带来新的增长动能，推动市场供需走向动态平衡。
从供给趋势看，过去五年新增供应呈递减态势，未来3至5年计划总量约370万平方米，整体增速趋缓。
尽管2026年计划供应仍约140万平方米，但考虑项目交付可能存在节奏调整，以及部分预售提前锁定需求，实际入市面积或更温和，有助于缓释阶段性冲击。
需求侧方面，新一轮产业周期带来的投资与就业增长，被认为将对办公需求形成支撑，尤其是与技术应用、研发创新、平台经济相关的企业活动，有望提升新增需求与升级需求的持续性。
综合来看，市场修复仍需时间，改善路径更可能呈现“结构性复苏、分化加剧、低位企稳”的特征。
上海写字楼市场的调整与复苏，折射出中国经济转型升级的深层脉动。
在供需关系重新平衡的过程中，既需要市场机制的自我调节，也离不开政策创新的精准发力。
作为观察城市经济活力的重要窗口，上海写字楼市场的演变轨迹，将为理解超大城市高质量发展提供有益启示。